Sälja & hyra ut

Försäljning

Vid försäljning av din lägenhet brukar mäklaren hjälpa till med medlemsansökan för köparen av lägenheten. Om du säljer din lägenhet privat finns en medlemsansökan att ladda ner från Riksbyggens hemsida.

Policy. Att hyra ut bostadsrättslägenhet i andra hand – vad gäller?

I de fallen du har skäl till att hyra ut din bostadsrätt i andra hand skall bostadsrättsföreningens styrelse alltid lämnat sitt samtycke. Att upplåta lägenheten i andra hand utan samtycke är grund för förverkande, vilket kan innebära att din nyttjanderätt blir uppsagd.

Vad är en andrahandsupplåtelse?

Som bostadsrättshavare har du alltid rätt att själv bestämma hur mycket och om du överhuvudtaget skall vistas i din lägenhet. Om du för kortare eller längre tid önskar låna eller hyra ut din lägenhet till någon annan krävs det att du har tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. I dagligt tal kallas detta andrahandsuthyrning, men i lagtexten benämns det andrahandsupplåtelse. Detta på grund av att det saknar betydelse om man tar betalt och erhåller hyra eller inte.

Det spelar ingen roll vem som skall bo i din lägenhet. Även om det är en närstående person, till exempel ett barn eller en syster, så är det frågan om en andrahandsupplåtelse. Det är alltså alltid en andrahandsupplåtelse när du som bostadsrättshavare låter någon annan bruka lägenheten.

Samtycke krävs från bostadsrättsföreningens styrelse

Det är styrelsen i bostadsrättsföreningen som skall ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen. Det är således till styrelsen du skall lämna din ansökan om tillstånd. Styrelsen kan ge samtycke om bostadsrättshavaren har befogad anledning, skäl, till uthyrningen. Styrelsens tillstånd begränsas också i tid med ett år i taget. Den totala tiden för upplåtelsen varierar beroende på skäl och skälen blir svagare över tiden och kan normalt inte adderas till varandra.

Har du ”befogad anledning” till att hyra ut lägenheten i andra hand?

För att du som bostadsrättshavare skall ha rätt att andrahandsupplåta lägenheten krävs att du har ”befogad anledning” till denna. Nedan finner du de anledningar som anses befogade:

  • Bereda närstående tillfällig bostad (upp till och med 2 år)
  • Arbete på annan ort som ligger bortom dagspendlingsavstånd (upp till och med 2 år)
  • Studier på annan ort (upp till och med 5 år)
  • Provsambo (upp till och med 2 år)

Kan styrelsen neka dig samtycke till andrahandsupplåtelse?

Även om du kan ange goda skäl för en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättsföreningen styrelse neka dig rätten till upplåtelsen, detta om de har en befogad anledning till detta. Exempel på vad som kan anses vara en befogad anledning är att många bostäder redan är andrahandsupplåtna. Styrelsen kan bedöma att det inte finns tillräckligt med medlemmar till förtroendeposter att förvalta bostadsrättsföreningen.

Ditt ansvar som medlem

När du erhållit styrelsens samtycke finns det några förhållanden som du som bostadsrättshavare bör beakta:

  • Att det är du som bostadsrättshavare som har ansvaret för den löpande skötseln och underhållet av lägenheten och dels att hyresgästen inte ger upphov till störningar eller att lägenheten vanvårdas, vilket kan medföra att bostadsrätten förverkas. Det ligger alltså såväl i bostadsrättshavarens som bostadsrättsföreningens intresse att andrahandshyresgästen är ordningsam och rädd om din bostad.
  • Att du som bostadsrättsinnehavare måste finnas tillgänglig för bostadsrättsföreningens styrelse. Det kan gälla så väl allmänna frågor, som styrelsens tillsyn och möjligheten att utföra arbeten som föreningen ansvarar för.
  • Att om du har svårt att vara tillgänglig för styrelsen rekommenderar vi dig att ge någon, med en bevittnad fullmakt, rätten att företräda dig.
  • Att din andrahandshyresgäst inte har rätt att ersätta ditt namn på entrédörren, postfacket eller namnlistan vid porten. Andrahandshyresgästen skall hänvisas till att använda en c/o-adress med ditt namn.

Rätten för föreningen att ta ut en avgift för upplåtelsen

Bostadsrättsföreningars styrelse har enligt föreningens stadgar rätt att ta ut en avgift för din andrahandsupplåtelse. Avgiften motsvarar 10 procent av Prisbasbeloppet per år. Hänsyn tas till hur många kalendermånader lägenheten kommer att vara upplåten. Avgiften tas ut månadsvis i efterskott. (Exempel: 2018 är avgiften satt till 379 kr per månad, Prisbasbelopp á 45 500 Kr / 12 mån * 0,10).

Att sätta hyran för andrahandsupplåtelsen

Det är upp till dig som bostadsrättshavare och andrahandshyresgästen att komma överens om storleken på hyran, detta är inte en fråga för bostadsrättsföreningen. Föreningen ber dig dock observera att hyran inte får vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad*) och driftskostnad**, detta enligt rådande praxis i Hyresnämnden.

*) Kapitalkostnaden skall beräknas som en skälig årlig avkastningsränta, kalkylränta, på bostadens marknadsvärde.

Kalkylräntan bedöms vara skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppspaltad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Huruvida bostadsrättshavaren lånat pengar eller inte för att köpa bostaden saknar alltså betydelse.

**) Med driftskostnader avses avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband mm. Om lägenheten hyrs ut möblerad är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Räkneexempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till bostadsrättsföreningen är 1 900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för bostadsrättsägaren per månad: (3 000 000*0,04) /12 + 1 900 = 11 900 kronor.

Skriftligt avtal om andrahandsuthyrning

Föreningen ber dig att observera att ett skriftligt andrahandshyresavtal kan vara fördelaktigt. Det är positivt för er som parter att dokumentera vilken överenskommelse ni har avseende hyrestid, uppsägningstid och hyra mm.

Blankett för ansökan om andrahandsuthyrning finns på Riksbyggens hemsida, hos Riksbyggen kundwebb  https://kund.riksbyggen.se  eller kan beställas av styrelsen.